En tant que propriétaire, il est très important de maîtriser les différents concepts autour de la relation avec un locataire. Les termes simple cautionnement ou dépôt de garantie conjoint, garant ou dépôt de garantie ne signifient pas la même chose ! Une distinction réussie entre chacun vous aidera à assurer une meilleure gestion locative de votre investissement immobilier. À cette fin, E-Gérance vous expose les différences entre les garanties d’un contrat de location, ainsi que les lois en vigueur.
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Plan de l'article
Caution, garant et dépôt de garantie : comprendre les différentes garanties locatives
Pour réduire le risque d’un investissement locatif, en particulier le risque d’avoir à faire Face à des loyers impayés, vous avez à votre disposition un panel de solutions. Il convient de noter que le dépôt d’un appartement et le dépôt de garantie sont les deux principaux moyens d’optimiser vos chances de percevoir votre loyer et de vous protéger contre les risques de dégradation dans le logement .
Différence entre caution conjointe et plusieurs cautions
La caution est l’acte qui désigne qu’un tiers agit en tant que garant du locataire et s’engage à compenser les manquements du locataire par rapport à ses obligations de location. Un acte de cautionnement peut être de deux sortes différentes : simple ou solidaire.
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- Dans le cas d’un simple garant, le signataire de l’acte peut se référer au « bénéfice de la discussion » . Grâce à ce dernier, en cas de loyers impayés, le propriétaire doit mettre en œuvre toutes les procédures existantes pour récupérer les sommes dues au locataire avant de pouvoir retourner chez le garant.
- Avec un dépôt de garantie commun, le propriétaire peut se tourner directement vers le dépôt de l’appartement de recouvrer les loyers impayés ou autres sommes dues sans avoir à agir au préalable à l’égard du locataire. C’est la solution la plus courante choisie par les propriétaires.
| A noter |
| Un locataire peut avoir plusieurs garants. Ces garants peuvent être des parents, des amis ou d’autres personnes physiques, ou des personnes morales : banques, entreprises, organisations d’action-logement (à l’origine de la garantie Visale), etc. |
Comprendre le terme garant
Le terme garant désigne le signataire du cautionnement qui naît en tant que garantie du locataire. Si la caution fait référence à l’acte et le garant au signataire , le mot garant est souvent assimilé, dans un langage courant, au terme « cautionnement ».
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?
Contrairement au dépôt, le dépôt de garantie se réfère au montant que vous pouvez demander lorsque vous entrez dans le logement du locataire à afin de garantir l’éventuel échec du locataire (loyer non payé, détérioration de la location,…) pendant l’occupation des locaux.
Ce montant est envoyé au propriétaire le jour de la signature du bail. Il est habituellement payé par chèque, puis encaissé et conservé pendant toute la durée de la location.
Il est retourné au locataire après l’établissement de l’inventaire des lieux de sortie , le propriétaire ayant le droit de retenir les sommes correspondant au loyer impayé et aux charges et au montant des travaux de réparation, s’il y a un loyer impayé et/ou des dégradations.
Comment optimiser l’efficacité d’un dépôt de garantie ?
Une partie de la rentabilité de votre investissement immobilier peut dépendre de la façon dont vous organisez les garanties locatives autour de vos locataires . Comprendre les différents mécanismes vous donne plus de recul dans vos choix.
L’importance de la qualité du garant
La caution, en particulier la caution commune, peut s’avérer très utile en cas de défaillance de la part de vos locataires. Pour le rendre aussi efficace que possible, il est conseillé d’être particulièrement vigilant sur la qualité du garant en recueillant toutes les pièces justificatives obligatoires à demander à un garant, notamment :
- une pièce d’identité ;
- une preuve de domicile ;
- Preuve d’activité professionnelle ;
- une preuve de ressources.
Dans le cas d’une location étudiante avec garant, la qualité du dépôt d’un appartement est particulièrement décisive, car dans ce cas le garant est souvent aussi le payeur du loyer.
Le traitement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie peut couvrir les dommages causés par le locataire, dépassant l’utilisation normale de l’appartement, et les loyers impayés possibles, cependant, il est limité dans son montant à :
- un mois de loyer hors frais pour les locations vides ;
- deux mois de loyer à l’exclusion des frais pour les locations meublées dont le bail a été signé après le 27 mars 2014 (avant cette date, il n’y avait aucune limite au dépôt de garantie pour les baux meublés).
De même, le délai de restitution du dépôt de garantie à la sortie du locataire est légalement fixé.
- Si l’inventaire des lieux de sortie est conforme à celui effectué à l’entrée du logement, vous devez retourner le montant au locataire dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés .
- S’ il y a des différences entre les deux stocks, le dépôt de garantie doit être retourné au locataire dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés . Tout montant retenu doit faire l’objet d’une justification (factures ou devis en cas de réparations, lettre de réclamation de loyer impayé resté sans réponse, huissier de justice déclaration…).
| Quels sont les risques pour le propriétaire en cas de non-respect des procédures légales ? |
| Si vous ne remboursez pas le dépôt de garantie dans le délai prescrit par la loi ou si vous retenez des sommes non justifiées, votre locataire peut prendre des mesures contre vous, jusqu’à une comparution devant le tribunal .
Veuillez noter qu’en cas de retour tardif du dépôt de garantie à votre locataire, vous êtes responsable des intérêts tardifs, dont le montant s’élève à 10% du loyer mensuel (hors frais) pour chaque mois de retard commencé. Selon la décision du tribunal, vous pouvez également être condamné à payer des dommages-intérêts au locataire. |
Les règles à respecter pour prendre une garantie locative
La prise de sûretés est un exercice délicat qui doit être bien appliqué afin de ne pas vous mettre en défaut en vertu de la loi et de minimiser les risques encourus.
- La caution et plusieurs est un acte très pertinent, à condition qu’il soit correctement rédigé et annexé le cautionnement au bail , de sorte qu’il soit juridiquement valide.
- La qualité du garant est essentielle pour bénéficier d’un dépôt effectif : si le garant n’est pas solvant, il se peut que vous ne puissiez jamais récupérer les sommes dues par votre locataire en cas de non-paiement ou de dégradation. Les garants doivent être choisis aussi soigneusement que le locataire : le temps consacré à l’étude du dossier d’un répondant est du temps judicieusement alloué .
- Enfin, un dépôt de garantie doit être recouvré conformément aux règles ci-dessus pour être valide. Étant donné que l’utilisation de ce montant est soumise à des différences dans l’état d’entrée et de sortie, il est essentiel de veiller à ce que l’inventaire soit effectué le plus sérieusement possible.
Garantie locative et assurance loyer impayé (GLI)
Pour vous protéger contre les risques de location, vous avez également la possibilité de prendre hors assurance loyer impayé (assurance GLI). En plus de garantir le loyer et les frais impayés, ainsi que les dommages causés par le locataire dans le logement, ce type d’assurance couvre les frais de litige, les frais de protection juridique et la vacance temporaire du bien locatif.
Cependant, la loi ne permet pas d’accumuler des assurances GLI et des garants (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti) : vous devez choisir entre ces deux solutions.
Cependant, vous pouvez demander un dépôt de garantie auprès de votre locataire et souscrire une assurance loyer impayé . En cas de non-paiement ou de dommages à l’hébergement, vous êtes couvert pour des montants supérieurs à ceux du dépôt de garantie.
